Fuera de ordenación
Hoy intentaremos explicar Fuera de Ordenación, una situación urbanística en la que se encuentran muchas de nuestras propiedades.
Esta pequeña aclaración surge a raíz de unas preguntas que nos formularon recientemente… “vivo en un piso octavo y a mi edificio el Plan General le ha asignado solo 5 pisos…entonces son ilegales los pisos sexto, séptimo y octavo? Los van a demoler?”
La respuesta, en términos generales, es NO.
1. En primer lugar, decir que no hay que identificar el “fuera de ordenación” urbanístico con la ilegalidad urbanística
El “fuera de ordenación” es la consecuencia de una transición de normativas, como ahora expondremos, y en cambio la ilegalidad urbanística es el incumplimiento de la legalidad.
Veréis, cuando se aprueba un nuevo Plan General, quedando el anterior derogado, éste incluye ciertos cambios con respecto a la normativa anterior (o a la normativa con la que se construyó el edificio), que pueden generar en ciertos casos incompatibilidad o discordancias, casos en los que los edificios existentes no cumplirían las nuevas condiciones urbanísticas, por lo que se dice que quedan “fuera” de las condiciones de la nueva Ordenación.
¿Cuál sería un ejemplo de edificio fuera de ordenación?
Un caso muy claro es el problema consultado de las alturas máximas en el suelo urbano, (tan comentado en el nuevo Plan General de A Coruña), pues los nuevos planeamientos tienden a rebajar alturas de los edificios con respecto a lo que se permitía años atrás, de cara a una ordenación más proporcional con las dimensiones de las calles, mejorando así las condiciones urbanísticas, estéticas e higiénicas de la malla urbana.
Esto quiere decir que estas edificaciones construidas con la licencia y permisos pertinentes dentro de aquel marco legal, a día de hoy se tendrían que construir con menos alturas en el caso del suelo urbano, pero no son ilegales en el sentido estricto del término urbanístico, sino que estamos ante casos de fuera de ordenación.
2. En segundo lugar aclarar qué consecuencias tiene para un edificio estar fuera de ordenación.
Antes de nada, decir que la situación de fuera de ordenación se encuentra regulada en:
- Ley 9/2002, de 30 de diciembre de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia (en adelante LOUGA), y sus posteriores modificaciones.
- Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo también hace alusión a dicha situación.
- Real Decreto 716/2009, de 24 de abril por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, en relación a la condiciones que deben cumplir los préstamos y créditos hipotecarios para poder servir de base a la emisión de títulos del mercado hipotecario.
La situación de fuera de ordenación tiene consecuencias que quedan definidas en ese marco legal, y que intentaremos explicar a continuación.
Consecuencias materiales:
¿Qué le va a pasar al edificio si queda fuera de ordenación por la aprobación de un nuevo Plan General? ¿Es objeto de demolición?
En principio decir que no pasa nada, el edificio puede conservarse, aunque con ciertas restricciones en las obras permitidas que después veremos.
Por lo tanto, un edificio no es objeto de demolición por estar fuera de ordenación, es decir, puede mantenerse sin problema ninguno.
Sería objeto de demolición en casos excepcionales de incompatibilidad total con la nueva ordenación si ésta afecta a zonas de uso público.
¿En qué se diferencian las situaciones de parcialmente incompatible e incompatible?
Normalmente, el fuera de ordenación se produce por exceso de alturas, voladizos y/u otras condiciones que afectan a la configuración tipológica del edificio, al uso que se da al mismo, etc., condiciones que son sólo parcialmente incompatibles con el nuevo planeamiento.
En cambio, la de incompatibilidad total con la nueva ordenación, se produce si ésta afecta a zonas de uso público (como por ejemplo antiguas edificaciones que interrumpen el trazado de una calle, o el ancheamiento de una acera, etc.), en los que si se llevaría a cabo la demolición.
Por otro lado, la situación de fuera de ordenación por total incompatibilidad con las determinaciones del nuevo planeamiento, es aquella que afectan al uso y dominio público, en el sentido de que menoscaba el interés público, como por ejemplo, antiguas edificaciones que interrumpen el trazado de una calle, o la ampliación de una acera convertirla en accesible, etc.. En estos casos, tal como ya hemos indicado, si se podría llevar a cabo la demolición.
¿Se permiten entonces las obras en estos edificios?
En general, en las situaciones parcialmente incompatibles se podrán autorizar obras de mejora, conservación y mantenimiento, obras parciales de consolidación, reforma y, en casos justificados, ampliación de la superficie construida que se determinen por el plan general respectivo.
En las construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con las determinaciones del nuevo planeamiento sólo se podrán autorizar obras de mera conservación y las necesarias para el mantenimiento del uso preexistente.
¿Y qué pasa si se sustituye el edificio por uno nuevo?
Una obra nueva debe de cumplir siempre el marco legal vigente en el momento, así que desde el momento en que se renueve o sustituya el edificio, tanto sea por causas voluntarias o involuntarias, la nueva construcción sí deberá cumplir las nuevas condiciones urbanísticas, pero mientras no ocurra podrá mantenerse.
¿A qué vecinos afecta esto? Quien perdería entonces su vivienda en el caso de reducción de alturas?
Todos los propietarios están afectados por igual, pues la afección del fuera del ordenación es para el edificio completo, como única finca registral y catastral sometida a régimen de división horizontal.
Toda la edificabilidad del edificio, o lo que es lo mismo, todos los metros cuadrados construidos están afectados por igual, proporcionalmente a la propiedad origen que ostente cada vecino, al igual que ocurre con el reparto de las zonas comunes.
En definitiva, si se tira el edificio existente y se levanta uno nuevo, se repartirán los nuevos pisos siguiendo el porcentaje correspondiente a la propiedad del antiguo edificio correspondiendo por lo tanto viviendas a todos y cada uno de los vecinos, viviendas que serán más pequeñas pues se reduce la edificabilidad total del edificio.
Consecuencias administrativas:
Las consecuencias de tipo administrativo son de obligatoriedad de constancia de la situación:
- El ayuntamiento comunicará al registro de la propiedad, a efectos de su constancia, las limitaciones y condiciones especiales en la concesión de licencias en edificaciones fuera de ordenación.
- En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título la situación de fuera de ordenación.
Consecuencias económicas:
Las consecuencias económicas existen, pues lógicamente el inmueble pierde valor y en general no sirve como garantía para préstamos o créditos hipotecarios:
- La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.
- Las situaciones de fuera de ordenación producidas por los cambios en la ordenación territorial o urbanística no serán indemnizables, sin perjuicio de que pueda serlo la imposibilidad de usar y disfrutar lícitamente de la construcción o edificación incursa en dicha situación durante su vida útil.
- Los edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana y los terrenos sobre los que se hubieren autorizado obras de carácter provisional, en los términos fijados para uno u otro supuesto en la legislación sobre el suelo o urbanística aplicable, cuando tal circunstancia conste registralmente, no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles por esta ley, por no representar un valor suficientemente estable y duradero. Esta última consecuencia la exponemos con reservas, pues dependerá generalmente de la decisión de la entidad bancaria correspondiente.
En Fórum Urbanístico como siempre, podemos informarte y asesorarte sobre el tema.