Diferencias urbanísticas entre tipos de suelo

Hoy hablaremos de la clasificación urbanística del suelo, es decir, de las clases de suelo regladas en Galicia, un tema muy importante para todos, pues de ellas dependen el valor del suelo, y los derechos y deberes de los propietarios, en definitiva, lo que cada uno puede hacer en su parcela.

En Galicia la Ley define 4 tipos de suelo: Suelo urbano, Suelo de núcleo rural, Suelo urbanizable y Suelo rústico.

El Plan General de Ordenación de cada municipio es el instrumento que clasifica el suelo, es decir, asigna un tipo o clase de suelo a nuestras parcelas, de acuerdo, entre otros factores, con su realidad fáctica, las directrices y planes urbanísticos supramunicipales, el marco legal vigente, que por cierto es muy amplio y prolijo, y por último el modelo territorial elegido para el futuro del municipio.

Veamos brevemente qué es cada uno de estos suelos:

1. El suelo urbano es el que cuenta con todos los servicios y dotaciones necesarios (acceso rodado, red de abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica), y que se encuentra consolidado en su mayor parte por la edificación.

Dentro del suelo urbano, hay que distinguir entre urbano consolidado y urbano no consolidado, a saber:

El suelo urbano consolidado es lo que denominamos ciudad (malla urbana en términos urbanísticos), en la se construye en los huecos o solares vacíos que quedan entre las parcelas edificadas y en la que se renueva o reforma la edificación existente, y que cuenta con calles, plazas, jardines y dotaciones públicas consolidadas para uso y disfrute de la población, como colegios, guarderías, centros sociales, centros de salud…

En este caso el propietario tiene derecho a edificar directamente lo dictado en el planeamiento municipal, previa obtención de licencia, y con las únicas obligaciones de completar la urbanización de las calle, si hiciese falta, o ceder los terrenos fuera de las alineaciones que le marque el planeamiento para regularizar las calles o ampliarlas.

¿Qué ocurre entonces con los bordes de la ciudad, o con aquellas zonas en las que faltan todavía calles, colegios o jardines?

Pues que, en cambio, cuando existen zonas de la ciudad inacabadas, en las que se prevea la apertura de calles, la construcción de edificios, jardines, dotaciones, o que necesitan una renovación total de su estructura, hablamos de suelo urbano no consolidado. Es decir, el constituido por esas bolsas de suelo en las que son precisas operaciones urbanísticas antes de poder edificar.

Los propietarios de estas parcelas no pueden edificar únicamente con la licencia, pues aun no poseen solares, sino que cuentan con parcelas que se convertirán en solares una vez que se lleven a cabo las operaciones urbanísticas necesarias para “crear ciudad”, es decir, una vez se abran las calles, las plazas…proceso en el cual los propietarios participan aportando parte del aprovechamiento de sus terrenos, cediendo superficie para dotaciones y construyendo la urbanización, de ahí que las obligaciones en este tipo de suelo son mucho más gravosas para el propietario.

Esta transformación urbanística consta de tres operaciones:

-       El diseño de la zona, definiendo calles, jardines, posición, tipo y tamaño de los edificios que se alojarán en la zona... proceso que denominamos ordenación detallada, y que se recoge en el denominado Plan especial de reforma interior (PERI).

-       La reparcelación, que es el reparto y compensación de los beneficios y cargas de cada propietario, proceso denominado urbanísticamente equidistribución y que se recoge en el proyecto de Reparcelación.

-      Y por último la ejecución de las obras de urbanización, tras las cuales quedarán delimitadas las nuevas parcelas que ya serán solares.

El propietario únicamente tendrá derecho a edificar cuando se cumplan las obligaciones anteriores.

En resumen, el propietario aporta su finca “origen” y tras el proceso de transformación y el abono de las cuotas de urbanización, se le “devuelve” una parcela (denominada “resultado” en el argot urbanístico) a la que se han restado las partes proporcionales necesarias para usos públicos como calles, jardines…y en la que ya se puede edificar, y cuya asignación depende de unos criterios reglados.

2. El suelo de núcleo rural es aquel que solemos denominar en Galicia pueblo, o aldea, es decir, el territorio que sirve de soporte a un asentamiento tradicional de población singularizado, identificable y diferenciado administrativamente en los censos y padrones oficiales, tal como dice la propia ley del suelo. Cuenta también con sus viarios y sus dotaciones, y una densidad determinada.

Al igual que en el suelo urbano consolidado, el propietario tiene derecho a edificar directamente con las condiciones del planeamiento municipal, previa obtención de licencia, y con las únicas obligaciones de completar la urbanización de las calle, si hiciese falta, o ceder los terrenos fuera de las alineaciones que le marque el planeamiento para regularizar las calles o ampliarlas.

3. Pasamos ya a hablar del suelo urbanizable, al que podríamos llamar trivialmente “suelo de reserva”, que se utilizará cuando haga falta es decir, aquel suelo vacante que no es urbano, ni de núcleo rural ni rústico, y que puede ser objeto de una transformación urbanística.

En resumen es un suelo que también ha de pasar por unas transformaciones urbanísticas para que se pueda edificar en él, pero que de partida no es urbano, es más, la ley del suelo estatal lo considera Rústico a efectos de valoración, hasta que se convierta en urbano.

Estas áreas de suelo se denominan sectores.

El proceso de transformación es similar al explicado para el suelo urbano no consolidado, con algunas diferencias, por ejemplo el documento que diseña el sector, documento de ordenación detallada, se denomina Plan Parcial.

Como explicaba muy didácticamente Don Salustio Alonso Pizzi, licenciado en derecho y profesor de legislación de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de A Coruña, el suelo no consolidado está en la nevera y el urbanizable está en el congelador, ambos a la espera de ser cocinados para después consumirlos.

Os ponemos un conocido ejemplo de A Coruña, el PARQUE OFIMATICO, denominado S-10 del PGOM de A Coruña, del que os dejamos la imagen.

4. El suelo rústico es aquel en el que, en general, la construcción está restringida a ciertos usos y condiciones determinadas, pues cuenta con algún tipo de protección específica, tal como define la ley del suelo.

Son los terrenos sometidos a un régimen específico de protección incompatible con su urbanización, de acuerdo con la legislación de ordenación del territorio o con la normativa reguladora del dominio público, las costas, el medio ambiente, el patrimonio cultural, las infraestructuras y de otros sectores que justifiquen la necesidad de protección.

Y también se consideran rústicos aquellos terrenos que, sin estar incluidos entre los anteriores, presenten o hayan presentado relevantes valores naturales, ambientales, paisajísticos, productivos (por ejemplo agropecuario o forestal), históricos, arqueológicos, culturales, científicos, educativos, recreativos u otros que los hagan merecedores de protección o cuyo aprovechamiento deba someterse a limitaciones específicas.

En general la clasificación del suelo debe garantizar el principio de utilización racional de los recursos naturales y garantizar un desarrollo sostenible del territorio.

Comentaros, para finalizar, la importancia de informarse correctamente de la clasificación y calificación urbanística de las fincas antes de realizar ningún tipo de operación (construcción, compraventa, herencia, donación, etc), pues el valor del suelo, así como los deberes y derechos de los propietarios del mismo, dependen directamente de éstas.

 

En Fórum Urbanístico estaremos encantados de contarte que clasificación de suelo tiene tu propiedad y qué puedes hacer en él, consúltanos.